眼下，虽然楼（lóu）市新政出（chū）台，本市（北（běi）京）的二手房买卖热（rè）度有所降低，但二手房引发的合同（tóng）纠纷却居高不下。今天记（jì）者从海淀法院获悉，目前二手房（fáng）买卖合同（tóng）纠纷中存（cún）在3个“雷区”，法官就此提示（shì）买（mǎi）房人，在购买房屋前需（xū）考虑（lǜ）周全（quán）。

纠纷1

网签前卖房人（rén）反悔多交税

王先生购（gòu）买（mǎi）张女士位于海淀区的一套三（sān）居室住房，售价为300万元，约定由买方王先生支付该房屋全部税款。鉴于房（fáng）价较（jiào）高，买卖双方便协商通（tōng）过避税的方式为王先生（shēng）减少（shǎo）购房支（zhī）出，具体做（zuò）法是（shì）网签合同时将房价报低至120万元。

不料，网（wǎng）签之前张女士“反悔”，坚持要求按照购房款（kuǎn）全额纳税，导致王先生“损失”税款共计17万元（yuán），一怒之下将王女士诉至法院（yuàn）。

法（fǎ）官（guān）提示：根据我国合同法的规定，恶意串通、损害国家、集体（tǐ）或者第三人利益（yì）的合同属无效。王先生与张女（nǚ）士妄图通过低报房屋（wū）实际成交价格而逃避缴纳（nà）税（shuì）款的（de）义务，即属于恶意（yì）串通、损害国（guó）家利益（yì），该行为依（yī）法属无效行（háng）为。即（jí）使（shǐ）张女士事后反悔，王先生也无法要求张女（nǚ）士（shì）履行原来（lái）的承诺，其（qí）因（yīn）此“多交的”税款只能自行（háng）负担。因此（cǐ），作为买（mǎi）房人在（zài）与卖方磋商房价时应当（dāng）努力将（jiāng）房屋价格谈到自己可（kě）以接（jiē）受的价位，而（ér）不是寄（jì）希望于避税。

纠（jiū）纷（fēn）2

买房无法迁户口

徐女士系外地（dì）人，大学毕业后（hòu）留京并将户口落在单位的集体户口。现（xiàn）在徐女士面临结婚（hūn）生子的问（wèn）题，而单位（wèi）的集体户口（kǒu）无法（fǎ）给孩子（zǐ）落（luò）户，故其购买房（fáng）屋的一个重要目（mù）的就是能将自己的（de）户口迁入。通过中介（jiè）公（gōng）司的居间介绍，徐女士与出卖（mài）方签了房（fáng）屋买卖（mài）合同。

但此后徐女士得知其购（gòu）买的房屋因没（méi）有在公安局户（hù）籍科备案，故无法迁入（rù）户（hù）口，无（wú）奈（nài）之下（xià）与出卖方（fāng）解除了房屋买卖（mài）合同，不仅错过（guò）了购房时机，还多（duō）支（zhī）出一（yī）笔（bǐ）中介费。徐女士称其买房前向中介公（gōng）司口（kǒu）头表达过落户的（de）要求，中介（jiè）公司（sī）也（yě）口头答复说房屋（wū）可以落户。但对（duì）徐（xú）女（nǚ）士的该（gāi）说法没（méi）有任（rèn）何证据。

法官提示：购（gòu）买二手房除了对房屋的产权（quán）、年代、户型、朝向、价格等因素有一般要求外，买房人还（hái）会（huì）对房屋（wū）有一些特殊（shū）的要（yào）求，比如要（yào）求房屋属于学区房、要求房屋可落户等等。买房（fáng）人在看房时可能会对（duì）房（fáng）屋出（chū）卖方和（hé）房（fáng）产中介方提出过（guò）这些特（tè）殊（shū）要求，但如果在书面合同中（zhōng）没（méi）有体（tǐ）现（xiàn），一（yī）旦目的落（luò）空，产生纠纷，事后取证将困（kùn）难重重。为降低交（jiāo）易风（fēng）险，建议购房人将对（duì）房屋的特殊要（yào）求写入书面居（jū）间合（hé）同（tóng）和（hé）房屋买（mǎi）卖合同，并明确（què）约定违约责任，以便事后“有章（zhāng）可循”，减少损（sǔn）失。

纠纷3

夫妻卖房仅一（yī）方签字

宋（sòng）先生与陈女士是夫妻关系（xì），陈女士名下有一套房（fáng）屋属夫妻共同财产。阮先（xiān）生经中介公司居间介（jiè）绍（shào），与陈女（nǚ）士签订了购买该套房屋的（de）买卖合同。签订合同（tóng）时宋先生（shēng）也在场，但其未在买卖合同上签（qiān）字。后宋先生将其妻陈女士（shì）连同阮先生一起诉至法院（yuàn），以房屋买卖合同（tóng）未（wèi）经（jīng）其（qí）书面（miàn）同意为由，要求（qiú）确（què）认合同无（wú）效。

审理中，中介公司职员出庭作证（zhèng），证（zhèng）实宋先（xiān）生对房（fáng）屋买（mǎi）卖过程是知情的，在签（qiān）订买卖合同时其（qí）在场并未表示异议。法官（guān）根（gēn）据（jù）签订（dìng）合同时的真实状况及证人证言依法（fǎ）驳（bó）回了宋先生的诉（sù）讼请求。

法官提示：根据我国婚姻法（fǎ）的规定，夫或妻在处理夫妻共同财（cái）产上的权利（lì）是平等的，因日（rì）常生（shēng）活对共（gòng）同（tóng）财产做重要处理决定时，应（yīng）当（dāng）平等协商（shāng），取（qǔ）得一致（zhì）意见。因（yīn）此，夫或（huò）妻在出（chū）卖共同（tóng）共有的房屋之前应（yīng）当征（zhēng）得对方（fāng）的同意，否则其处分权就是存在瑕疵的。根据（jù）我国合同法的规定，无权处分的合同经权利人追（zhuī）认或（huò）者无权处分（fèn）人订立合同（tóng）后取得（dé）处分权的，才属（shǔ）有效。本案中阮（ruǎn）先生（shēng）十分幸运，其提供了有效的（de）证人（rén）证言可以（yǐ）证实宋先生对其（qí）妻子（zǐ）卖房一（yī）事知情并同意。

为（wéi）避免卖（mài）房人受房价利益的驱动，为自己恶意违约找借口，法官（guān）建议购房人，你所购的房（fáng）屋（wū）如果（guǒ）属于出卖人（rén）的夫（fū）妻（qī）共同财（cái）产，一（yī）定要在签订（dìng）房屋买卖合同前确认（rèn）夫妻双方（fāng）均同意卖房，即（jí）使作为出卖人（rén）在合同上（shàng）签字的是夫或妻（qī）一方，也应当要求提供（gòng）其配（pèi）偶授权卖房的授（shòu）权（quán）委托书。（王蔷（qiáng）周红 张婷婷）