杭（háng）州网（wǎng）讯 4月17日国务院发（fā）布（bù）《关于坚决（jué）遏制部分城市房价过（guò）快上涨的通（tōng）知》，提出“坚决抑制不（bú）合（hé）理（lǐ）住（zhù）房需求”，银行房贷等各项政策的变（biàn）化，使得 房产买（mǎi）卖双方产生了许多新（xīn）的纠（jiū）纷（fēn）。
在房产新（xīn）政下，原先订立的交易合同该怎样继续？认为不能继（jì）续（xù）执行的合同能不能解除？如何操作才不（bú）会违约（yuē）？面对（duì）现场听众提出的问题，昨天，在（zài）浙江图书馆（guǎn）举办 的“泽大法律大讲堂”中（zhōng），浙（zhè）江大（dà）学律师实务研究中心（xīn）的专家、律师们（men）一一做了解（jiě）释。
贷（dài）款门槛高了（le），想（xiǎng）解（jiě）除合同怎（zěn）么办？
全（quán）新的（de）贷款政策大大（dà）提高了买房的“门槛”，让许多原本准备购买第二套、第三套（tào）房（fáng）屋的人觉得有（yǒu）些吃（chī）不消（xiāo），纷纷想解除（chú）合同，这时（shí）应（yīng）该（gāi）怎么办？
律师点拨：可适用最高院《关（guān）于审理商品房买卖合同纠（jiū）纷案件适（shì）用法律若（ruò）干（gàn）问题的解释》第23条。
该条规（guī）定：“商品房买卖合同约定，买受人（rén）以担保（bǎo）贷款方式付款、因当（dāng）事人一（yī）方原因未能订立商（shāng）品房担（dān）保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履（lǚ）行的，对方当事 人可以请求解除合（hé）同和赔偿损（sǔn）失。因不可归责于当事人双（shuāng）方（fāng）的事由（yóu）未（wèi）能订立商品房担保贷款（kuǎn）合同并导（dǎo）致商品房买卖合同（tóng）不能继（jì）续（xù）履（lǚ）行的（de），当事人可（kě）以（yǐ）请求解除合同， 出卖人应当将收（shōu）受（shòu）的购房款本金及（jí）其利息或者定金返还买（mǎi）受（shòu）人。”。
但律师同时提醒，应根（gēn）据（jù）当事人提供的证（zhèng）据（由主张解（jiě）除的一方提供证据），区分（fèn）实际情况是否符合以下二个条件：（1）“不可归责于当事（shì）人双方事（shì）由”。（2） “并导致已订立的（de）合同不能继续（xù）履行”。
房产（chǎn）新政不能算“不可抗力（lì）”或“情事变更”
在现场，有（yǒu）许多（duō）市民提出（chū），合同上（shàng）有（yǒu）写明“碰到不可抗力或情势变更，可以解除合约（yuē）。”能不能利用这（zhè）一条来解除（chú）购（gòu）房合同？
律师分（fèn）析：“不可抗力”是指（zhǐ）“不能预见（jiàn）、不能（néng）避免并不（bú）能（néng）克服（fú）的（de）客观情况”，房产新政不属于“不可抗力”或“情事变更（gèng）”。
长期以来，国家控制房价（jià）过（guò）快增长的决心和（hé）信号（hào）是（shì）明确的，当事人对房（fáng）贷政策的调整在订立合同时应该（gāi）有（yǒu）所预见，同时，首付提高并是不能克服，可以去借钱来付首（shǒu） 付继续履行合约。
所以（yǐ），以‘不（bú）可（kě）抗力（lì）’为理由解除合约这条路行不通。”
开发商（shāng）没（méi）有（yǒu）预售证，认购无效
现场听众中，有不少市民（mín）并不是购买（mǎi）现房，而是（shì）预购了期房，有的市民说（shuō），看现在这个形式，房价可能要跌了，预购的房子不想要了，能不（bú）能和开发（fā）商解（jiě）除合同？
律师答疑：如果开（kāi）发商（shāng）未取（qǔ）得商品房预售许可证（zhèng）明（míng），以“预（yù）约”“认（rèn）购”“意向”等方式收取（qǔ）买方人款项或定金、意向金等（děng），或订立买卖（mài）合同的，主张合同无（wú）效， 买房人（rén）有权要求开发商返还已付购房（fáng）款和（hé）本（běn）金等。
但如果开发（fā）商已经取得了预售许可，能否解除（chú）合同还（hái）要看（kàn）合同中的具体规定。
律师介绍（shào），如果一方当事人单方面解除合同（tóng），应当承担（dān）违约责任。违约（yuē）责任具体形（xíng）式为：
（1）卖方双倍返还定金或买（mǎi）方定金没收。
（2）支付合同约（yuē）定（dìng）的违约金。
（3）如（rú）约定（dìng）以首期已付（fù）款作为补偿或赔偿的，应视为约定违（wéi）约金。可以根据违约金过（guò）高或过低（以实（shí）际损失上（shàng）下（xià）30%为标准）的规定，请求（qiú）法院酌情调整。
（4）预期（qī）利益（yì）损失的补偿。
《合同法》第一百一十三（sān）条规定：“当（dāng）事人一方不履行合同义务或者履行合同义务（wù）不符合约定，给（gěi）对方（fāng）造成损失的（de），损失赔偿额应当相当于因违约（yuē）造成的损失（shī），包（bāo）括 合同（tóng）履行后可获得的（de）利益，但不得超（chāo）过违反合同一方订立合同时预（yù）见到或（huò）者应当（dāng）预见到的（de）因违反合同可能造成的损失。”，依此规定，如果守约方主张违约（yuē）赔偿，则 包（bāo）括当事人订立合（hé）同时可预见的预期利益损失，在（zài）房屋买卖合同中（zhōng），主要（yào）是合同解除导（dǎo）致房屋差（chà）价的损失。
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