中华人民共和国最（zuì）高（gāo）人民法院公告
　　《最高人（rén）民（mín）法院关于审理建筑物（wù）区（qū）分所有权纠纷（fēn）案件具体（tǐ）应用法律若（ruò）干问题的解释（shì）》已（yǐ）于2009年（nián）3月23日由（yóu）最高人民法院审判委员会第1464次会议通（tōng）过，现（xiàn）予公布，自2009年10月1日起施行。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月（yuè）十四（sì）日　
　　为正确（què）审理（lǐ）建筑（zhù）物区分所（suǒ）有权纠（jiū）纷案件，依（yī）法保护当事人的合法权益，根据（jù）《中华人民（mín）共和国物权法》等法律的规定，结合民事审（shěn）判（pàn）实践，制定（dìng）本（běn）解释。
　　第（dì）一条（tiáo）　依法登记取得或者（zhě）根据（jù）物权（quán）法（fǎ）第二章第三节（jiē）规定取（qǔ）得建筑物（wù）专有部分所有权的人，应当（dāng）认（rèn）定（dìng）为（wéi）物权法第六章所称的（de）业主（zhǔ）。
　　基于与建设单位之（zhī）间的（de）商品房（fáng）买卖民事法律行（háng）为，已经合法（fǎ）占有建（jiàn）筑物专（zhuān）有部分，但尚未依法办理所有权登记（jì）的（de）人，可以认定为物权法第（dì）六章所称的业主。
　　第二条（tiáo）　建筑区划内符合下列条件的房（fáng）屋，以及（jí）车位、摊（tān）位等（děng）特定（dìng）空间，应（yīng）当认定为物权法第六章所（suǒ）称的专有（yǒu）部分：
　　（一）具有构造上的（de）独立性，能够明确区分；
　　（二）具有（yǒu）利用上的独立性，可以排他使（shǐ）用（yòng）；
　　（三）能够（gòu）登记成为特定业主所有权（quán）的客（kè）体。
　　规划上专属于特定（dìng）房屋，且（qiě）建设单（dān）位销售时已经根据规划（huá）列入该特定房屋买卖合同中（zhōng）的露台等，应当认定为物权法第六章所称（chēng）专有部分（fèn）的组成（chéng）部分。
　　本条第一款（kuǎn）所称（chēng）房屋，包括整栋建筑物（wù）。
　　第三条（tiáo）　除法律、行政法规规定的共（gòng）有（yǒu）部分外，建筑区划内的以下（xià）部分（fèn），也（yě）应当（dāng）认定（dìng）为物（wù）权法第（dì）六章所（suǒ）称的共有部分（fèn）：
　　（一）建筑物的基础、承（chéng）重结（jié）构（gòu）、外墙、屋顶等基（jī）本结构部分，通道、楼梯（tī）、大堂等公共通行部分（fèn），消防、公共照明等附属设（shè）施、设备，避难层、设备层或者设备（bèi）间等结构部分（fèn）；
　　（二）其他（tā）不属（shǔ）于业主专有部分，也不属于市政公（gōng）用部分或者其他权利人（rén）所有（yǒu）的场所及设施（shī）等。
　　建（jiàn）筑区划内的（de）土（tǔ）地，依法由业主共同享有建设用地使用（yòng）权，但属于（yú）业主专有的整栋建筑物（wù）的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外（wài）。
　　第四条（tiáo）　业主（zhǔ）基于对住宅（zhái）、经营性用（yòng）房等（děng）专有部分特定使用功能的合理（lǐ）需要，无偿利用屋顶以及（jí）与其专有部分相对应的外墙面等共有部分（fèn）的，不应认定为（wéi）侵权（quán）。但违反法律、法规、管理（lǐ）规约，损害他人合法权（quán）益（yì）的除外。
　　第五条　建设单位按（àn）照配置比（bǐ）例将车位、车库，以出售（shòu）、附赠或者（zhě）出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款（kuǎn）有（yǒu）关“应当首（shǒu）先满足业主的需要”的规（guī）定。
　　前（qián）款所称配置（zhì）比例是指规划确定的建筑区划内规（guī）划用于停（tíng）放汽车的车位（wèi）、车库与房屋套数（shù）的比（bǐ）例。
　　第六条　建筑（zhù）区划内在规（guī）划用于停放汽车的车位之外，占用业（yè）主共（gòng）有道路或者其他场地增（zēng）设的车位，应当认定为物权法第（dì）七十四条（tiáo）第三（sān）款所称的车位。
　　第七条　改变共有部分（fèn）的用途（tú）、利（lì）用共有部（bù）分从事经营性活动、处分共有部（bù）分（fèn），以及业主大（dà）会依（yī）法决（jué）定或（huò）者管理规约依法确定应由业主共同（tóng）决（jué）定的事项，应（yīng）当认定为物（wù）权法第七十六（liù）条第一款第（七（qī））项规定的有关共有和共同管理权利（lì）的“其他重大事项”。
　　第八条　物权法第七十（shí）六条（tiáo）第二款和（hé）第八十条规定的专（zhuān）有部分（fèn）面积和建筑（zhù）物总面积，可以按照下列方法认定：
　　（一）专有部分面积，按（àn）照不动产登记簿记载的面积计算；尚（shàng）未进行物权（quán）登记的，暂按测绘机构（gòu）的实测面积计（jì）算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
　　（二）建筑物（wù）总面积，按（àn）照前项（xiàng）的（de）统计总和计算。
　　第九条　物（wù）权法第七十六条（tiáo）第二款规定（dìng）的业主人数和总人（rén）数，可以按（àn）照下列方法认定：
　　（一）业主人数，按照专（zhuān）有部分（fèn）的数量计（jì）算，一个专有部分按（àn）一（yī）人计算。但建设单位尚未（wèi）出售和（hé）虽（suī）已出售但尚未交付（fù）的部分，以及同一买受人（rén）拥有一个以上专有部分的，按（àn）一人计（jì）算；
　　（二）总人数，按照（zhào）前项（xiàng）的统计（jì）总和计（jì）算。
　　第十条（tiáo）　业主将住宅改变（biàn）为经营性用房，未按照（zhào）物权法第七（qī）十七条的规定（dìng）经有利害（hài）关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害（hài）、消除危险、恢复原（yuán）状或（huò）者赔偿损（sǔn）失的，人民法院应予支持。
　　将住（zhù）宅改变为经营性用房（fáng）的业主以多（duō）数有利（lì）害关（guān）系的业主同意其行为进行抗辩的（de），人民法院不予支持。
　　第十一条　业主将住宅改变（biàn）为经营性（xìng）用房（fáng），本栋（dòng）建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条（tiáo）所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建（jiàn）筑物之（zhī）外（wài）的（de）业（yè）主，主张与自己有利害关系的，应证（zhèng）明（míng）其房屋价值、生活质量受到或者可能（néng）受到不利影响。
　　第十（shí）二条　业主以业主大会或者业主委员会作（zuò）出的决定（dìng）侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为（wéi）由，依（yī）据物权法第七十八条第二款（kuǎn）的规（guī）定请求人民法院撤销该（gāi）决定的，应（yīng）当在知道或者应当知道业主大会或者业（yè）主委员会作出决定（dìng）之日起一年（nián）内行使。
　　第十三条（tiáo）　业主请求公布、查（chá）阅下（xià）列应当（dāng）向业（yè）主公开的情况（kuàng）和资料的，人（rén）民法院应予支持：
　　（一）建（jiàn）筑物（wù）及其附属设施的维修资（zī）金的筹集、使（shǐ）用情况；
　　（二）管理规约、业主（zhǔ）大会议事规（guī）则，以及（jí）业（yè）主大会或者业主委员会的决定及会议记（jì）录；
　　（三）物业服务合同、共有部分的使用和收（shōu）益情况（kuàng）；
　　（四）建筑区划（huá）内规划用于（yú）停放（fàng）汽车的车位、车库的处分（fèn）情况；
　　（五）其他应（yīng）当向业主公开的情况（kuàng）和资料。
　　第十四（sì）条　建设单位或（huò）者其他行为人擅自占（zhàn）用（yòng）、处分业（yè）主共（gòng）有部分（fèn）、改变其使用功能（néng）或者（zhě）进（jìn）行经营性活动，权利人请（qǐng）求排除妨害、恢复原状、确（què）认处分行为无效或（huò）者赔（péi）偿损失的，人民法院应予支持。
　　属于前款所称擅自进行（háng）经营性（xìng）活动（dòng）的情形，权利人（rén）请（qǐng）求行为人将扣除合理成（chéng）本之（zhī）后的收益（yì）用于补（bǔ）充专（zhuān）项（xiàng）维修资金或者业主共（gòng）同决定的（de）其他用途的，人民法院（yuàn）应予支持。行为人对成本的（de）支（zhī）出及其合理性（xìng）承担举证（zhèng）责任（rèn）。
　　第十五条　业主或者其他行为人（rén）违反法律、法规、国家相关强制性标（biāo）准、管（guǎn）理规约，或者违反业主大会、业主委员（yuán）会（huì）依法（fǎ）作出的决定，实（shí）施下列行为的，可以认定（dìng）为物（wù）权法第八十三条第二款所称（chēng）的（de）其（qí）他（tā）“损害他人合（hé）法权益的行为”：
　　（一）损害房屋承重（chóng）结构，损害或者（zhě）违（wéi）章使用电力、燃气、消防（fáng）设（shè）施，在建筑物内放（fàng）置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常（cháng）使（shǐ）用；
　　（二）违反（fǎn）规定破（pò）坏、改变（biàn）建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
　　（三）违反规定进行房屋装饰装修（xiū）；
　　（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路（lù）、场地或者其（qí）他（tā）共有部分。
　　第十六条（tiáo）　建（jiàn）筑物区分所有权纠纷涉及专有部（bù）分的承租人（rén）、借（jiè）用人等物（wù）业使用人的，参照本解释处（chù）理。
　　专有部（bù）分的承（chéng）租人（rén）、借用人等物业（yè）使用人，根据法律、法规、管理规约（yuē）、业主大（dà）会或者业主委（wěi）员会依（yī）法作出的（de）决定，以（yǐ）及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
　　第十七条　本（běn）解释所（suǒ）称建（jiàn）设单位，包括包销期满，按照包（bāo）销合同约（yuē）定的包销价格购买尚未（wèi）销（xiāo）售的物业后，以自（zì）己名义对外销售的（de）包销人。
　　第十八条　人民法院审理建筑物（wù）区分所有权案件中，涉及有关物权归属争（zhēng）议的，应当以法律、行政法规为（wéi）依（yī）据。
　　第十九条　本（běn）解释自2009年10月（yuè）1日（rì）起施行。
　　因物权法施行后（hòu）实施的行为引起（qǐ）的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
　　本解释施行前（qián）已经终（zhōng）审，本解释施行后当事人申请再（zài）审或者按照审判监督程序决定再审（shěn）的案件（jiàn），不适用本解释