案情：
小王与小李（lǐ）于2009年1月14日通过中介签订一份二手房（fáng）买（mǎi）卖合同，约定小李将（jiāng）坐落于江阴市大桥二村（cūn）的一（yī）套房（fáng）屋转让给小王，总成交价432万（wàn）元（yuán），付款方式为2009年1月14日（rì）小王付购房定（dìng）金10万元，2009年（nián）2月28日再付（fù）款（kuǎn）270万元，最晚不超过（guò）3月30日（rì），余款152万元以（yǐ）小王办理贷款到位（wèi）再行支付为准（zhǔn）。合同（tóng）签订当天，小王支付给小李定金10万元。此后一直截（jié）止（zhǐ）到2009年3月（yuè）30日，小（xiǎo）王因种种原因（yīn）未（wèi）能按约支（zhī）付270万元。2009年（nián）4月8日，小（xiǎo）李将（jiāng）该房屋直接卖给第三人并办理了产权过户手续。2009年5月，小（xiǎo）王将小李诉至法院要求（qiú）判令小李双倍返还定（dìng）金20万元并支（zhī）付利息（xī）。
法院经审理（lǐ）后认为（wéi），小王未按约支付购房款，已构成违约；小李（lǐ）在小（xiǎo）王迟延履（lǚ）行主要义务构（gòu）成（chéng）违约后，有权按照法定（dìng）程序行使解除权，但小李（lǐ）既没有催告（gào）小（xiǎo）王及时付款，也没有通知小王解（jiě）除合同，双方的（de）买卖合同仍然合（hé）法有效，在此（cǐ）情况下（xià），小李直接将房屋（wū）卖（mài）与他人并办理过户（hù）手续，形（xíng）成事实上的“一房（fáng）二卖”，其行为构成根本性违约。双方（fāng）都违反（fǎn）合同约定，应（yīng）当各自承担相应责任，遂（suí）判令小李返还小王10万元。
法官评析：
根（gēn）据《合同法》规定，买卖（mài）双方签（qiān）订合（hé）同，可以约定一方向对方给付（fù）定金作为债权的担（dān）保，给付定金（jīn）的一方不履行约（yuē）定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的（de）债（zhài）务的，应当双倍返（fǎn）还定（dìng）金。当事人一方迟延履（lǚ）行主要债务（wù），经催告后在合理期限内仍未履行（háng）的（de），另（lìng）一（yī）方当事人主张解除合同（tóng）的，应（yīng）当通知对方，合同自通知到达（dá）对方时解除。
本（běn）案中，小王未（wèi）按约支付270万元购房（fáng）款，本无（wú）权要求小李返（fǎn）还定（dìng）金。小李在小王（wáng）违约后，应当书面催告小王在（zài）合理期（qī）限内交付（fù）购（gòu）房款（kuǎn），如果小王仍未交付，小李应向小王发出解（jiě）除合（hé）同（tóng）的通知，双方的房屋买卖合（hé）同自通（tōng）知到达小王时解（jiě）除。小李没有按照法定程序要求解除合同，双方的合（hé）同仍然合法有效，而小（xiǎo）李又将（jiāng）房（fáng）屋（wū）卖与他人，也（yě）构成违约（yuē），对此，小李也应承（chéng）担相应责任。定金罚则只适用于一方违约（yuē）的（de）情况，双方违约（yuē）导致合（hé）同不能（néng）履（lǚ）行的（de），不适（shì）用（yòng）定（dìng）金罚（fá）则，小王、小李（lǐ）各（gè）自承（chéng）担相应责任。在此，希望其他房屋（wū）买卖双方（fāng）以此为鉴，不管是（shì）履行（háng）合同还是解除合同，都应按照法定程（chéng）序进行，切（qiē）不可冒失。
