商品房买卖（mài）指（zhǐ）引
【导读：商品（pǐn）房买卖，属于老百姓生活（huó）中的大额交易（yì），购（gòu）房者应选择规模（mó）大、信（xìn）誉好的开发商，必要时由律师提供开发商资信调查、合同审查等（děng）法律服务，做好事前预防，避免受到损失。】
一、开发商的主体资格
查（chá）验五证：
1、土地使用权（quán）证。应以出让方式取（qǔ）得，划拨土地和集体土地均（jun1）不得进行房地产开发。居民（mín）用地为70年；工（gōng）业（yè）用（yòng）地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育（yù）用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用（yòng）地为50年。查验（yàn）土（tǔ）地使用权有（yǒu）无查封、抵押的情况，如有抵押情形（xíng），根椐《物（wù）权法》一百（bǎi）八十二条，土（tǔ）地使用权抵（dǐ）押，土地上房产应（yīng）一并抵押，出现此种（zhǒng）情（qíng）形，可能导致（zhì）购（gòu）房合同无（wú）效。
2、建（jiàn）设（shè）用地规划许可（kě）证。该证件是办理土（tǔ）地许（xǔ）可（kě）证（zhèng）的前提，开发用地的实际用途、性质、界限、容（róng）积率等应与开发商提供的建（jiàn）设用地许可证载明（míng）的内容相符。
3、建设工程规划许（xǔ）可证。开发商如（rú）果没有取得（dé）该证件，按（àn）照《城市规划法》，其开发项（xiàng）目是违法的，将来（lái）无法取得房产证。城市规划部（bù）门有权责令开发商停止建设（shè），还可以（yǐ）限期拆（chāi）除或者将违（wéi）法建筑没收。
4、建设工（gōng）程施工许可证（zhèng）。该证件是（shì）办理房屋产权证的（de）必备（bèi）要（yào）件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。
5、商（shāng）品（pǐn）房预售许可证或者销售许（xǔ）可证。该（gāi）证（zhèng）件是开发商对外销售商品（pǐn）房合法证明（míng）文件，没有取得该证件，开发商不（bú）得对外（wài）销售（shòu）商品房。(1)注意该证件载明（míng）的开发商与商品房（fáng）买（mǎi）卖（mài）合同的出卖人是否（fǒu）为同一个单位；(2)注意（yì）该证件是否包（bāo）含所要购买的楼盘；(3)查验该证件是否存在转借、冒（mào）用他人许可证的情形。
【购房者可以登录大连市国（guó）土资源和房（fáng）屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行查验商（shāng）品房（fáng）预售许可证，并且可以电（diàn）话查询82185638（市（shì）区四区），其它区（市）县向当地房屋局或（huò）规划局电话查询。】
二、政府行（háng）为（wéi）能否作为不可抗（kàng）力，免除开（kāi）发（fā）商逾（yú）期交房、逾期办证的（de）违约责任
合（hé）同法第一百一十（shí）七规定：因不可抗力不能履（lǚ）行合同的，根椐（jū）不可抗力的影响，部分或（huò）者全部免除责（zé）任，但法律另有（yǒu）规定的除外。当事人迟延履（lǚ）行发生不可抗力的，不能免（miǎn）除责任。不可抗力（lì）是（shì）指（zhǐ）不能预见、不能避免（miǎn）并且不能克服的（de）客（kè）观情况（kuàng）。一（yī）般（bān）表现为影响合（hé）同履行的灾难（nán）性事件（jiàn），既包括自然（rán）力量，如地震、水灾、旱灾、暴风（fēng）雪等；又包括社会异常行为，如战争（zhēng）、暴乱（luàn）、军事封锁等。
审判实践中（zhōng），关于政府（fǔ）行（háng）为是否纳入不可抗（kàng）力争议很大（dà），我（wǒ）们认为（wéi）应区（qū）分以下三种（zhǒng）不同情况（kuàng）：
1、当政府（fǔ）行为是基（jī）于社（shè）会公共利益作出的，应（yīng）认（rèn）定为不可抗（kàng）力，如建设过程中（zhōng）发现（xiàn）文物遗址（zhǐ），高考、中考期间不允许施（shī）工，迎接重大社会活动导致停（tíng）工等。
2、当政府行为针对特定领（lǐng）域、特定（dìng）人作出的，应考虑（lǜ）为情（qíng）事变更因素，应依公平（píng）原则，允（yǔn）许开发商（shāng）进行合同（tóng）变更或者解除合同。如政府（fǔ）规划调整、市政配套设施不到位（wèi）（水电煤燃暧等（děng）），这是现阶段开发（fā）商面临的主要（yào）问（wèn）题之一，这些因素开发商不可控，虽（suī）然水电煤燃（rán）暧已经大部分由相（xiàng）应（yīng）企业完成（chéng），但（dàn）首先市（shì）政基础设施需由相关政府管理部门审批，而大（dà）部分企业是龚断企业且为国有独资公司，保留了较浓（nóng）厚的行政（zhèng）色彩，且与（yǔ）政（zhèng）府管理部门存在一定（dìng）联（lián）系，很多时候不受市场（chǎng）规则（zé）与合（hé）同约定的控（kòng）制，我们认为如果上述因素不考虑为情事（shì）变更因素（sù），对开发商也同样显失公平，尽（jìn）管1999年《合同法》没有规（guī）定（dìng）情事变（biàn）更原则，在立法缺失的情况下，可以依公平（píng）原则弥补法律漏（lòu）洞。我国的《民法通则》《合同法》均规定了公平（píng）这（zhè）一基本法律原则，法院可（kě）以依（yī）法（fǎ）对当事人的（de）情事变更的诉讼请求予以（yǐ）支持。
3、当政府行为是基于第三（sān）人的过错做出的，则（zé）不能认定为不可（kě）抗力，不能免（miǎn）除违（wéi）约方的责任。如违反规（guī）划超（chāo）建、改变容积率等。
三（sān）、房（fáng）屋面积条款（kuǎn）
建设部标准（zhǔn）合同（tóng）（开发（fā）商提（tí）供）第五条关于产权登（dēng）记面（miàn）积与合同约定面积差（chà）异有两种处理方式（shì）：一是双方自行约定，有的（de）约定（dìng）为（wéi）“按房屋产（chǎn）权证面积进行据实结算，多退（tuì）少补”，一般情况下期房（fáng）的暂测面积与实（shí）测面积误差率不大（dà）时不会出现纠纷，但（dàn）当误差（chà）率（lǜ）较大时，购房（fáng）者就（jiù）要补交较多的房屋差价款。二是按《关于审（shěn）理商品（pǐn）房买卖合同纠纷案件适用法（fǎ）律若干问题（tí）的（de）解释》第十四条第二项，此种约定（dìng）更有利于平（píng）衡各方利益。即（jí）面（miàn）积误差比绝对值超过（guò）3%时，买受人（rén）有权退房，买（mǎi）受人不（bú）退房的（de），产权（quán）登（dēng）记面（miàn）积大（dà）于合同约定面积（jī）时（shí），面积误差比在3%以（yǐ）内（含3%）部分（fèn）的房价款由买（mǎi）受人（rén）补（bǔ）足（zú）；超出3%部分的房价款由了出（chū）卖人（rén）承担，产权归（guī）买受人。
四、商品房（fáng）交钥匙应注（zhù）意的问题（tí）
商品（pǐn）房具备建设部标准合（hé）同第八条及第十四条规（guī）定的交付使用条件（jiàn），开发商应（yīng）书（shū）面（miàn）通知（zhī）购房者办理交（jiāo）付手续。购房者应根据法律、法规规定（dìng）及合同约定对住宅设备、设施的正常运行及（jí）房屋各主要方面逐项进行验收，同时，开发商应向购房者出示并（bìng）提（tí）供该合同（tóng）第八条规（guī）定（dìng）的证（zhèng）明文件（jiàn）和《建筑工（gōng）程（chéng）竣工验收登记备（bèi）案（àn）表（biǎo）》、房地产（chǎn）管理测绘部门（mén）实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。
五、住宅质量保证书应包括哪些（xiē）内容
《住宅质（zhì）量保（bǎo）证书》是（shì）购房者要（yào）求开发商（shāng）承担保修责任的有效（xiào）凭证（zhèng），交付使用的房（fáng）屋（wū）如果存在（zài）质（zhì）量问题，在保修期内，出卖（mài）人（rén）应承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内（nèi）拖延修复（fù）的，买受人可以自行（háng）或委托他人修（xiū）复（fù）。修复费用（yòng）及修复（fù）期间造成的（de）其它损（sǔn）失由出（chū）卖人承担。《住宅质量保证书（shū）》应（yīng）包括以下内容，在（zài）正常使用（yòng）下，房（fáng）屋建筑工（gōng）程的最低（dī）保修期限为：（一）地（dì）基基础和主体结构工（gōng）程，为（wéi）设计文件（jiàn）规（guī）定的该工程的合理使（shǐ）用年限；（二）屋面防（fáng）水工程、有防水要求的（de）卫（wèi）生间、房间和外墙面的防渗漏，为（wéi）5年；（三）供热与供冷（lěng）系（xì）统（tǒng），为2个采暖（nuǎn）期、供冷期；（四）电气系（xì）统（tǒng）、给（gěi）排水管道（dào）、设备（bèi）安（ān）装为2年；（五）装修工程为（wéi）2年（nián）。 其（qí）他项目的保修（xiū）期限（xiàn）由建设单位和施工单位（wèi）约定。以上内容应写入《商品房质量保证书（shū）》中，其约定的保修期限不（bú）得短于以上最低期限。
六、主管部门没验收的房（fáng）子能交钥匙吗
对此问（wèn）题司法理论界、实务（wù）界认识不（bú）一，各地法院对于此类问（wèn）题判决不统一。建（jiàn）设部门、工商部门联合制定的（de）《商（shāng）品房（fáng）买卖合同（tóng）》示（shì）范（fàn）文本（běn）第（dì）八条交付（fù）期（qī）限中，双方可以约定（dìng）“商（shāng）品房经验（yàn）收合格”即可交付（fù）使用（即（jí）建设（shè）、设计、施工、监理单位进行验收），有些法律研究者（zhě）认为该条款违（wéi）反了《城市房地产开发（fā）经营管理条例》第十七条（tiáo）规定：“房地产开发项目竣工，经验（yàn）收（shōu）合格后，方可（kě）使用（yòng）；未经验收或者验收不合格，不得交付”、“房地产（chǎn）项目峻工后，房（fáng）地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工（gōng）验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工（gōng）验收申请之日起30日内对（duì）涉及公共安全的内（nèi）容，组织工（gōng）程质量监（jiān）督、规划、消防、人防等有关部门（mén）或者（zhě）单位进（jìn）行验收。”
我们认（rèn）为商品（pǐn）房验（yàn）收标（biāo）准（zhǔn）问题，建设管理、工商管理部门主要从行业管（guǎn）理（lǐ）角（jiǎo）度出（chū）发，其示范合同具有一定的合理（lǐ）性（xìng），也（yě）符合现（xiàn）阶段（duàn）国情，因为综合验收由于各种（zhǒng）原（yuán）因有时（shí）久拖（tuō）不（bú）决，如（rú）此（cǐ）一来，有可能（néng）错过了最佳销售时机（jī）。但是，如果开发商所交付的房屋违反《建（jiàn）筑（zhù）法》、《消防法》《房地产管理法（fǎ）》的禁止性（xìng）规（guī）定的（de）情况下（xià），即使建设（shè）、设计（jì）、施工、监理单位验收合格，也应（yīng）认为其验收无效，其交付行为无效。
七、小（xiǎo）产权房、军产房的（de）法律（lǜ）性质（zhì）。
小产权房即建设在集体所有土地上的房屋，其虽然大量存在，却（què）因违反法（fǎ）律规定，不受（shòu）法（fǎ）律保护。由于（yú）房价居（jū）高（gāo）不下，有些购（gòu）房者迫不得已购买小产（chǎn）权（quán）房（fáng），小产权房（fáng）已经存（cún）在多年，政（zhèng）府有关部门一直未采取有力（lì）制止措施，只是在2007年国土资源（yuán）部、建（jiàn）设部有过通知。律师认为购买小产权房应慎重。
军产房没有所有（yǒu）权，只有永（yǒng）久使用权，军产房未经解放军总（zǒng）后勤部审批（pī）是非法的，其权益不受法（fǎ）律保（bǎo）护。现在军产房大量存在，交（jiāo）易活跃，购买前必须（xū）查验该项目是否（fǒu）经过总后勤部审批（pī），否则可能面临房去（qù）财（cái）空的风险（xiǎn）。
大（dà）连法律咨（zī）询在线编（biān）辑
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